Teremeni Imobiliari

by admin on 25 septembrie 2018

     Pentru a intelege mai bine termenii folositi din domeniul imobiliar, va prezentam cateva definitii ale acestora, precum si explicatii ale termenilor din domeniul imobiliar.

PUG – PLAN URBANICTIC GENERAL

Planul Urbanistic General (PUG) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor. Mai exact, PUG-ul constituie cadrul legal pentru realizarea programelor şi acţiunilor de dezvoltare conform Legii 350/2001, modificată şi completată prin Legea 289/2006.

PUG-urile cuprind :

     Analiza, reglementările şi Regulamentul Local de Urbanism pentru întreg teritoriul administrativ al unităţii de bază, atât din intravilan, cât şi din extravilan.
Reglementările pe termen scurt pe care le include PUG-ul se referă la:

• stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al localităţii,

• stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan,

• zonificarea funcţională, corelată cu organizarea reţelei de circulaţie,

• delimitarea zonelor afectate de servituţi publice;

        – modernizarea

        – dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare,

• stabilirea zonelor istorice protejate şi de protecţie a monumentelor istorice,

• formele de proprietate şi circulaţia juridică a terenurilor şi precizarea condiţiilor de amplasare şi conformare a volumelor construite, amenajate şi plantate.

• Reglementările pe termen mediu şi lung pe care le include PUG-ul se referă la evoluţia în perspectivă a localităţii,

• direcţiile de dezvoltare funcţională în teritoriu şi traseele coridoarelor de circulaţie şi de echipare prevăzute în planurile de amenajare a teritoriului naţional, zonal şi judeţean.

PUZ – PLANUL URBANISTIC ZONAL

       Este un proiect care are caracter de reglementare specifică detaliată a dezvoltării urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcţiunile: locuire, servicii, producţie, circulaţie, spaţii verzi, instituţii publice, etc.) şi asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localităţii din care face parte.
Prin PUZ se stabilesc obiectivele, acţiunile, priorităţile, reglementările de urbanism (permisiuni şi restricţii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea construcţiilor din zona studiată (PUZ-ul reprezintă o fază premergătoare realizării investiţiilor, prevederile acestuia realizându-se etapizat in timp, funcţie de fondurile disponibile).

Problemele abordate în cadrul Planului Urbanistic Zonal sunt:

• organizarea reţelei stradale;

• zonificarea funcţională a terenurilor;

• organizarea urbanistic-arhitecturală în funcţie de caracteristicile structurii urbane;

• indici şi indicatori urbanistici (regim de aliniere,

• regim de înălţime, POT, CUT, etc);

• dezvoltarea infrastructurii edilitare;

• statutul juridic şi circulaţia terenurilor;

• delimitarea şi protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebită, dacă acesta există in zona studiată;

• măsuri de delimitare până la eliminare a efectelor unor riscuri naturale şi antropice, dacă acestea există în zona studiată;

• menţionarea obiectivelor de utilitate publică;

• măsuri de protecţie a mediului, ca rezultat al programelor specifice; reglementări specifice detaliate (permisiuni şi restricţii) incluse în Regulamentul local de urbanism aferent PUG-ului.

PUD – PLAN URBANISTIC DE DETALIU

Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) este acela care stabileşte normele la nivelul unui subteritoriu, unei străzi, unei pieţe sau a unui grup de terenuri, fiind documentul care specifică parametrii în care se poate realiza o construcţie.

Certificatul de urbanism sau o autorizaţie de construire se acordă numai după consultarea prealabilă a PUD-ului. În cazul în care acesta nu există, instituţia Primăriei este aceea care poate solicita întocmirea lui, pe baza PUG şi PUZ.
PUD-ul se întocmeşte fie când acest lucru este prevăzut în Regulamentul Local de Urbanism (RLU), fie atunci când, din diverse motive, regulamentul nu se poate aplica, anumite proprietăţi ale amplasamentului fiind diferite de cele propuse de RLU.
PUD-uri se întocmesc şi în cazul în care investiţia preconizată diferă de prevederile RLU.
Conform legii, PUD-ul este aprobat de Consiliul Local al oraşelor, comunelor sau sectoarelor, în cazul municipiului Bucureşti. PUD-urile nu pot fi aprobate fără avizul Comisiei Tehnice a primăriei sau, atunci când primăria nu are o comisie tehnică, de către comisia tehnică de urbanism a Consiliului Judeţean.

Documentul conţine normele care se aplică în cazul unei construcţii:

• înălţimea maximă, procentul din teren ocupat de construcţie,
• coeficientul de ocupare a terenului,
• retragerile minime admise sau destinaţia obiectivului (locuinţe, birouri, comerţ, industrie).
• Alte avize sunt cele ale furnizorilor locali de utilităţi, cum ar fi Distrigaz, Electrica sau Romtelecom, iar uneori şi avizele de circulaţie sau de mediu.
• Termenul de valabilitate al unui PUD este de 2 ani.

POT –PROCENTUL DE OCUPARE A TERENULUI

Procentul de Ocupare al Terenului (POT) exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol (SC) şi suprafaţa terenului considerat (S), înmulţit cu 100 (exemplu: POT = 25%, ceea ce înseamnă că se poate construi pe un sfert din suprafaţa terenului respectiv).

POT-ul generează astfel suprafaţa construită la sol maxim posibilă raportată la suprafaţa terenului (exemplu: in cazul in care prinCertificatul de Urbanism se specifică un POT de 25%, atunci se construieşte pe un sfert din suprafaţa terenului). POT-ul se stabileşte în funcţie de destinaţia zonei în care urmează a fi amplasată construcţia şi în funcţie de condiţiile de amplasare în teren.

POT-ul se completează cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu regimul de aliniere la stradă şi cu regimul de înălţime, şi formează un ansamblu de valori obligatorii în autorizarea executării construcţiilor, de care oriceproprietar şi orice arhitect trebuie să ţină cont.

CUT – COEFICIENTUL DE UTILIZARE A TERENULUI

Coeficientul de ocupare al terenului exprimă raportul dintre Suprafaţa      Construită desfăşurată a tuturor nivelurilor (SD) şi suprafaţa terenului (S).

RI – REGIM DE INALTIME

Regimul de înălţime (RI) este direct proporţional cu distanţa fată de construcţiile alăturate.
Detaliile legate de regimul de înălţime sunt cuprinse în Proiectul de Autorizare a Construcţiei (PAC).
Distanţa faţă de imobilele vecine diferă în funcţie de zonă. Reglementatorul a fixat însă norme minimale ce trebuie respectate de orice nouă construcţie.
In zonele aglomerate, distanţa legală este de minimum 4 metri. Aceasta distanţa este necesară pentru a asigura spaţiul privat al locuitorilor, iar înălţimea acestora nu trebuie să umbrească construcţiile vecine.
Trebuie ştiut că distanţele nu se calculează faţă de clădirile vecine propriu-zise, ci faţă de limitele de proprietate. In cazul imobilelor foarte înalte (P+6 sau mai înalte), mărimea retragerilor scade sub această valoare. Aceste reguli depind foarte mult de arhitectura specifică zonei în care se va construi. Prin PUD-uri (Planuri de Urbanism de Detaliu) se poate mări sau micşora RI.

In general clădirile dintr-o anumită zonă trebuie sa aibă un regim de înălţime apropiat, însă sunt cazuri în care se fac excepţii. De exemplu, clădirile amplasate la colţul străzilor pot depăşi înălţimea clădirilor învecinate.
Înălţimea unei clădiri poate fi mai mare decât a celor vecine doar dacă ultimul sau ultimele etaje sunt retrase, iar strada păstrează nivelul de înălţime.

CU – CERTIFICAT DE URBANISM

Certificatul de Urbanism este un act public emis de autorităţile administrative publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizează regimul juridic, economic şi tehnic al unui imobil, stabilite prin evidenţele existente şi documentaţiile de urbanism şi amenajarea teritoriului – spre exemplu: caracteristicile zonei în care se găseşte amplasamentul, cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite (înălţimea maximă a clădirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de clădire, retragerile faţă de limita proprietăţii etc.), precum şi lista avizelor si acordurilor necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construcţie.

PAC – PROIECTUL PENTRU AUTORIZATIA DE CONSTRUCTIE

Proiectul pentru autorizarea executarea lucrărilor de construire (PAC) este un element cheie al procesului de autorizare, alături de certificatul de urbanism şi acordurile şi avizele stabilite de autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire.
PAC este extras din proiectul tehnic şi se elaborează în conformitate cu conţinutul-cadru prevăzut în anexa nr. 1 a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie, în concordanţă cu cerinţele certificatului de urbanism, cu conţinutul avizelor şi al acordurilor cerute prin acesta.

Executarea lucrărilor de construcţie se poate face numai pe baza proiectului tehnic şi a detaliilor de execuţie.
Investitorul împreună cu executantul au obligaţia de a executa lucrările autorizate numai în baza proiectului tehnic (a cărui existenţă pe şantier este obligatorie pe toata durata execuţiei lucrărilor) şi de a face dovada că între acesta şi proiectul pentru autorizare – vizat spre neschimbare – există concordanţa tehnică.

CATEGORIA DE FOLOSINTA A TERENULUI

• arabil: A
• vii : V
• livezi : L
• pasuni : P
• fanete: F
• paduri si alte terenuri cu vegetatie forestiera: PD
• ape curgatoare: HR
• ape statatoare: HB
• cai de comunicatii rutiere: DR
• cai ferate: CF
• curti si curti cu constructii: CC
• constructii: C
• terenuri neproductive si degradate: N

TIPUL DE PROPRIETATE SI CODUL ACESTUIA

• proprietatea privata a persoanelor fizice- PF
• proprietatea privata a persoanelor juridice- PJ
• domeniul public al statului- DS
• domeniul public al unitatilor administrativ-teritoriale- DAT
• domeniul privat al statului- DPS
• domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale- DAT

DESTINATIILE CONSTRUCTILOR

• locuinte: CL
• constructii administrative si social-culturale: CAS
• constructii industriale si edilitare: CIE
• constructii-anexa: CA

Punctul geodezic

Elementul din reteaua geodezica materializat in teren, pozitionat prin coordonate in sistemele de referinta oficiale, inventariat dupa numar/denumire si cu fisa de descriere.